Introdução
Toda construção de imóvel precisa ser aprovada pela administração regional da prefeitura da cidade correspondente, que é a quem cabe a arrecadação dos impostos relacionados aos imóveis. Obviamente, este órgão da cidade também é responsável pela fiscalização das obras, a fim de garantir a segurança para quem vai entrar no imóvel e, também, para os vizinhos e quem passa por perto.
Para iniciar a obra, é preciso obter uma licença para construir, onde são exigidos alguns requisitos, entre eles um responsável técnico, com registro no CREA. Cumpridos todos os requisitos, é emitido o Alvará de Construção, que é um documento famoso e, muitas vezes, confundido erroneamente com o Habite-se. Não se trata do mesmo documento.
O Alvará de Construção é um tipo de licença que você precisa obter do governo para construir, reformar e, até mesmo, demolir. Venha saber tudo sobre o tema! Alvará de Construção: O que é e quais documentos você precisa?
Ao final da construção, um outro documento deve ser emitido, após fiscalização de normas gerais e normas da legislação local, atestando que o imóvel é seguro para habitação ou outro tipo de uso, bem como que não trará problemas à vizinhança e transeuntes nas proximidades. Este documento sim é o conhecido como Habite-se.
Trataremos, neste artigo, do Habite-se com foco para o Distrito Federal, onde a Solidus Engenharia atua. Entretanto, muitas regras são comuns em todas (ou quase todas) as cidades, apenas alguns tópicos podem variar. Então, estamos tratando, via de regra, de um artigo completo sobre o Habite-se. No fim, traremos as respostas para as perguntas mais frequentes sobre Habite-se, não deixe de conferir!
O que é Habite-se?
Segundo a Wikipédia, “o Habite-se é o ato administrativo emanado de autoridade competente que autoriza o início da utilização efetiva de construções ou edificações destinadas à habitação”. Vamos entender? Ver no Wikipédia.
Ato administrativo é quando a administração pública se manifesta de alguma forma. Neste caso, após a fiscalização, o poder público vai se manifestar, atestando que a obra está apta para utilização prevista desde a obtenção do alvará de construção. Obviamente, em geral, quando a Administração Pública se manifesta, isso é feito através de um documento formal, timbrado pelo órgão público responsável e/ou registrado em cartório.
Autoridade competente nada mais é do que o funcionário da prefeitura responsável por assinar o documento, após a vistoria do técnico designado para tal, subordinado a ele na repartição.
Em outras palavras, Habite-se é um dos principais documentos exigidos pela prefeitura para que o imóvel tenha status de “regularizado” e assim para que ele possa ser ocupado, utilizado, após a obra; e que é concedido pelo órgão responsável na prefeitura do local do terreno, normalmente a chamada secretaria de habitação e urbanismo.
Importância do Habite-se na prática
Trata-se de um importante documento perante os órgãos fiscalizadores e também perante algumas instituições, como os bancos. Você entenderá o porquê mais adiante. Existem severas consequências caso você não dê prioridade à solicitação da vistoria e consequentemente à obtenção do Habite-se para o seu imóvel.
Muita gente, em particular a população mais humilde, considera que uma propriedade que possua estrutura de serviços básicos, como água, esgoto e luz já está pronta para uso. Mas esse não é o caso. O Habite-se se preocupa não apenas com as normas para este tipo de instalações, como também com o cumprimento dos requisitos do projeto da obra que foi aprovado inicialmente, principalmente devido à segurança das instalações em geral, onde podemos salientar, por exemplo, a segurança em relação à risco de queda, desmoronamento.
Por isso a prefeitura não exige apenas instalações que garantam conforto de serviços ao ocupante do imóvel, haja vista que um erro na parte estrutural do imóvel pode comprometer a vida e a saúde de todos que ocuparão o espaço e, pior, dos vizinhos e transeuntes que não têm relação alguma com a obra.
Instalar-se em uma residência que não possua este “certificado de conclusão” é uma situação muito perigosa para todos os familiares ou condôminos, no caso de propriedades condominiais, com várias famílias. E ainda tem o risco financeiro, pois a prefeitura pode multar e até dar ordem para que o imóvel seja desocupado, causando transtornos.
Há casos em que pela falta do Habite-se, prefeituras já desocuparam condomínios inteiros, que ficaram por anos vazios, foram invadidos por pessoas carentes e nunca desabaram. O fato é que você tem que ter este documento para estar 100% protegido em todos os aspectos e não passar por uma situação desagradável com a sua família.
Outro ponto a ser destacado, no caso dos apartamentos, salas ou casas em condomínios, é que, por ser um empreendimento imobiliário, a falta do Habite-se vai impossibilitar que seu futuro dono ou locador possa residir ou, em empreendimentos comerciais, tirar o alvará de funcionamento para exercer suas atividades.
Nestes casos, o documento é único para todo o imóvel, ou seja, não são os condôminos que devem providenciar cada um o seu Habite-se, mas sim a construtora, ao final da obra.
Somente na hora do registro, após a compra do apartamento, sala etc. é que cada proprietário deve ter o seu, com a sua própria e única matrícula no RGI, o cartório de Registro Geral de Imóveis da cidade.
Outros problemas decorrentes da falta do Habite-se
Se você está em dúvida sobre o que é averbação, seus problemas acabaram. Averbação nada mais é do que o registro de tudo o que acontece no imóvel, desde o lote ou terreno, passando pela construção e fatos que influenciam seu histórico como, por exemplo, no caso de uma separação de um casal dono do imóvel, com a decisão sobre a partilha dos bens, constará no RGI a averbação de que a propriedade era do casal e passou a ser de um ou outro.
Averbação é, então, a anotação de um fato ocorrido que influencia o histórico do imóvel, feita pelo cartório no registro do mesmo. A averbação do Habite-se se trata da inclusão da informação, com seu respectivo número e demais particularidades, na matrícula da edificação construída no terreno.
Além de tudo o que foi exposto anteriormente, a falta do documento do Habite-se impedirá sua respectiva averbação no RGI.
Dessa maneira, a transmissão de posse (em caso de compra e venda por exemplo) sobre o bem, no Cartório de Registro Geral de Imóveis, será prejudicada. Muitos compradores desistem do negócio se a construção não estiver 100% regularizada com a prefeitura, pois somente poderá ser negociado como se fosse um terreno vazio. Ou seja, para fins legais, é como se a casa não existisse.
Um dos maiores problemas enfrentados pela falta do Habite-se é na hora do financiamento. Caso você ainda não tenha ouvido falar, os bancos não financiam a compra de uma construção sem o documento, o que pode prejudicar a negociação mesmo se o interessado estiver disposto a adquirir. Há ainda um problema de desvalorização, dado que o novo proprietário terá custas para regularizar o imóvel.
No caso dos imóveis comerciais com finalidade de locação, como lojas e salas comerciais, o problema é ainda pior. Sem Habite-se, não é possível fechar negócios seguros, pois o locatário (inquilino) que deseja montar uma empresa séria e livre de dores de cabeça vai precisar do Habite-se para ter o Alvará de Funcionamento concedido pela prefeitura.
As hipóteses são duas, no caso de conseguir alugar: ou você terá maior probabilidade de ter problemas com locatários mal intencionados, ou você poderá enfrentar problemas judiciais, caso o locatário venha a descobrir tal impedimento para funcionar com sua atividade comercial depois de já ter assinado contrato, feito pagamentos e instalado sua empresa no local. Você terá que arcar com as custas do processo e, ainda, com o pagamento de uma multa bem cara.
Vantagens de obter o habite-se
Por outro lado, há muitas vantagens em se obter o Habite-se o quanto antes, ao final da construção. Tecnicamente chamado de Auto de Conclusão da Obra, o Habite-se traz tantos benefícios que os corretores de imóveis adoram vangloriar-se de construções com o documento regularizado.
Quem compra uma propriedade construída por um incorporador, normalmente os condomínios vendidos na planta ou depois de prontos, não precisa se preocupar com isso. A construtora é responsável por obter o Auto de Conclusão no final da obra e cabe ao feliz proprietário do novo imóvel tão somente o registro de sua unidade, quando o próprio incorporador não promete fazê-lo por seus próprios meios, como forma de bonificação para atrair compradores.
As vantagens incluem, como visto, a segurança que sua família terá ao adentrar no imóvel com certificação das instalações em geral, o que inclui, em caso de imóveis comerciais ou que possam vir a ser usados como tal, a vistoria do Corpo de Bombeiros do seu estado, pois o Habite-se é concedido apenas após a emissão de um documento pela corporação militar, chamado de AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros. Mas não é só isso…
Obter o Habite-se vai além da simples regularização do imóvel e da segurança para ocupá-lo. Outras vantagens para o proprietário do imóvel em ter o Habite-se são:
- valorização do imóvel nas negociações;
- possibilidade de financiamento bancário na hora da compra;
- possibilidade o imóvel ser garantia de empréstimos;
- pagamento de menores impostos;
- maior rentabilidade e liquidez;
- possibilidade de transformar residência em empresa.
Nova Lei do Habite-se no Brasil
Em 2019, o Presidente da República Jair Bolsonaro sancionou a nova “Lei do Habite-se” no Brasil, trata-se da Lei número 13.865/2019 que tem o objetivo de facilitar a obtenção do documento, considerado por muitos proprietários um verdadeiro “terror”.
De fato, em especial para algumas cidades, obter o Habite-se era uma dor de cabeça que podia durar anos, entre a solicitação da vistoria e a emissão definitiva do papel. Aos poucos, essa dura realidade está mudando, inclusive aqui no Distrito Federal, onde há uma tendência de desburocratização. Veja este trecho do nosso artigo sobre o Alvará de Construção:
Com o intuito de desburocratizar o processo de construção de imóveis, em especial os residenciais, o governo do DF adotou uma série de medidas em um plano chamado SOS Destrava DF. Com a Lei 6.412, no final de 2019, a partir da apresentação de um projeto arquitetônico e outros documentos que vamos mostrar mais à frente, seu alvará estará pronto em 7 dias e você já poderá iniciar a sua obra. Publicada lei que institui a emissão de alvará de construção em sete dias para residências.
Com a nova Lei do Habite-se, a Lei de Registros Públicos, Lei 6.015/1973, no seu artigo 247-A, passou a vigorar com a seguinte redação:
“É dispensado o habite-se expedido pela prefeitura municipal para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento finalizada há mais de 5 (cinco) anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inclusive para o fim de registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia.”
Ou seja, imóveis em locais humildes para moradia de família estão dispensados do Habite-se, inclusive (e principalmente) para fins de financiamento. Assim, além de diminuir o número de processos nas prefeituras, há economia por parte do proprietário de baixa renda e, principalmente, um acesso ao financiamento que antes não existia.
Entretanto, nem todos os imóveis são de 1 único pavimento, portanto sendo mais propícios aos riscos da falta de fiscalização para segurança e não podendo contar com o financiamento bancário e todas as demais vantagens de obter o Auto de Conclusão de Obra. Por isso, é importante que você, proprietário com maior renda ou de imóvel com mais de 1 pavimento, regularize a situação do seu imóvel o quanto antes. E você pode contar com a ajuda da Solidus pra isso.
A seguir, entraremos mais a fundo nos casos particulares no Distrito Federal. Se você é de outra região, confira as respostas às perguntas mais frequentes sobre Habite-se ao final deste artigo. Clique aqui para ir à seção de perguntas.
Habite-se no distrito federal
O Distrito Federal possui um processo mais simples para regularização de imóveis em fase final de construção ou mesmo já construídos, do que na maioria das cidades brasileiras. Entretanto, o acompanhamento do profissional técnico capacitado é indispensável. As vantagens do processo de regularização de imóveis no DF são a celeridade e taxas mais acessíveis à realidade do brasileiro.
O Código de Obras e Edificações do DF (instituído pela Lei 6.138/2018 e regulamentado pelo Decreto 39.272/2018) possui um dispositivo que prevê a regularização de imóveis residenciais ou comerciais já construídos. O procedimento é específico para a regularização destes imóveis e é bem diferente do rito convencional. Em suma, um licenciamento de obras passa por 3 fases, tendo sido suprimida a necessidade da fase intermediária, de Licença de Obra pelo artigo 151 da referida Lei, no caso de mera regularização de imóvel já construído.
Você sempre pode contar com os especialistas da Solidus Engenharia para auxiliar nestes processos burocráticos. Vamos ver agora como funciona a emissão do Habite-se (ou Carta de Habite-se) para o DF nos dois casos, tanto para obras recém-concluídas quanto para a regularização de imóveis já habitados.
Como funciona a emissão do habite-se no DF
Para a emissão do Habite-se, diferentes órgãos precisam avaliar os vários aspectos do imóvel e as exigências variam, como vimos, de acordo com cada cidade. No DF, em particular, funciona assim:
Habite-se de Regularização de imóvel já habitado
Para regularizar a situação de imóveis residenciais e comerciais já construídos no Distrito Federal, é preciso apresentar, para a solicitação da Carta de Habite-se de Regularização, os seguintes documentos:
- Escritura pública;
- Memorial Descritivo do projeto;
- Laudo Topográfico;
- Responsabilidade Técnica de Projeto;
- Anteprojeto;
- Anteprojeto em formato digital;
- Anuências e Consultas, quando se aplicarem;
- Comprovante dos pagamentos das taxas do serviço.
Após o pagamento das taxas e entrada no pedido, é preciso aguardar as vistorias e, estando tudo de acordo com a legislação vigente na época, será emitida a Carta de Habite-se de Regularização.
É importante lembrar que vale a norma vigente no ato da construção, ou seja, os imóveis já construídos serão sempre avaliados com base nas normas existentes quando da construção, e não nas normas atuais.
Habite-se de imóvel recém-construído
Ao final da obra, é preciso comparecer à SEDUH – Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação para solicitar a vistoria para Habite-se, com os seguintes documentos:
- Requerimento Padrão;
- Laudo de vistoria da AGEFIS;
- Liberação para emissão de Habite-se da AGEFIS;
- Alvará de Construção;
- Guia de controle de fiscalização de obras;
- Declaração para Habite-se da CEB;
- Declaração para Habite-se da CAESB;
- Declaração para Habite-se da NOVACAP;
- Declaração para Habite-se da Secretaria de Educação do Distrito Federal;
- Declaração para Habite-se da Secretaria de Saúde do Distrito Federal;
- Laudo aprovado pelo Corpo de Bombeiros Militar do Distrito Federal;
- Certidão negativa da AGEFIS;
- TEO (Taxa de Execução de Obra);
- Baixa canteiro de obras/tapume;
- Termo de autorização de uso;
- Contrato de concessão de uso;
- Levantamento topográfico;
- Informativo de aprovação;
- Um jogo de projeto elétrico;
- Um jogo de projeto telefônico;
- Um jogo de projeto hidrossanitário;
- Um jogo de projeto de prevenção contra incêndio (aprovado);
- Um jogo de projeto de cálculo estrutural;
- Um jogo de projeto de fundações;
- Projeto de captação de águas pluviais para reuso;
- Fotografias da obra de arte;
- Nota fiscal ou recibo emitido pelo artista plástico;
- Habilitação do artista fornecida pela Secretaria de Cultura do Distrito Federal;
- RIT.
De acordo com o próprio site da Administração Regional do Plano Piloto no DF, esta é uma “Documentação básica, podendo variar de acordo com o uso. Verificar casos específicos junto à Administração.
Outras perguntas frequentes sobre Habite-se
1. Quem pode solicitar o Habite-se?
A solicitação da Carta de Habite-se é responsabilidade do proprietário. No caso de imóvel comprado na planta ou já construído por incorporador, o responsável pela obra deve finalizá-la e já obter o Habite-se antes da formalização do Registro de Imóvel no nome do novo dono, e a entrega das chaves só pode ser feita após ter o documento em mãos.
Atenção: a propriedade jamais pode ser habitada ou negociada antes de possuir o “certificado de conclusão” ou seja, o Auto de Conclusão ou Carta de Habite-se.
2. Como e onde obter o Habite-se?
Antes do início da construção, o proprietário ou construtora responsável deve apresentar o projeto da obra na prefeitura local para ser devidamente avaliado. É preciso aguardar a aprovação deste projeto por parte da prefeitura, que leva em conta as normas técnicas e legislação vigente na data da apresentação do projeto.
Finalizada a construção, o procedimento é muito semelhante. O proprietário ou responsável deve solicitar à prefeitura uma vistoria do imóvel. E o Órgão avaliará se o imóvel foi construído exatamente de acordo com o projeto original, aprovado anteriormente.
3. Quais são os documentos necessários para obter o Habite-se?
Verifique na prefeitura e no órgão responsável, normalmente secretarias de urbanização, habitação, pela fiscalização construções, reformas, demolições etc. da sua cidade quais são os documentos necessários na sua cidade, mais especificamente.
Via de regra, os documentos sempre exigidos, para a maioria das cidades, são:
- Requerimento preenchido com os dados de identificação do imóvel;
- Capa do IPTU do imóvel;
- Comprovante de quitação do ISS;
- ART do responsável pela obra;
- RG e CPF do solicitante;
- CNPJ e Contrato Social, se for Pessoa Jurídica;
- CREA do profissional responsável;
- Projetos aprovados anteriormente;
- Alvará de Construção;
- AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros.
4. O que fazer quando o imóvel não possui Habite-se?
Já abordamos durante este artigo a importância do Habite-se. Por isso, se você vai comprar um imóvel novo, aguarde o Habite-se, que é de responsabilidade da construtora. Caso vá comprar um imóvel usado, dê preferência aos que já possuem o documento.
No caso de não ter escolha, você precisa regularizar a situação do imóvel o quanto antes. A Solidus Engenharia pode te auxiliar neste processo. É necessário reunir a documentação exigida para o Habite-se de Regularização e dar entrada no processo.
5. Quanto custa a emissão do Habite-se?
São exigidas várias taxas e impostos para que uma obra esteja regular e possa ter sua Carta de Habite-se emitida, fora os custos com projeto, entre outros. Os valores variam também conforme a cidade onde está localizado o imóvel.
Se você é do Distrito Federal, entre em contato conosco que nós avaliaremos gratuitamente o custo para a emissão do seu Habite-se.
6. Como saber se o imóvel possui Habite-se?
Se o Imóvel possui Habite-se, este deve estar averbado no RGI. Consulte o Registro do seu imóvel comparecendo ao cartório de RGI e apresentando o número da matrícula do imóvel.
Este procedimento é necessário tanto para quem está pensando em comprar um imóvel, quanto para quem já mora ou trabalha em uma construção e deseja saber se ela está regularizada junto aos órgãos públicos.
7. E se eu quiser transformar minha casa em empresa?
Há casos excepcionais em que a utilização da construção pode mudar como, por exemplo, na transformação de um imóvel residencial em uma empresa, quando não possuir exigências técnicas. Não é o caso de uma fábrica ou hospital, por exemplo, que precisa de instalações específicas para estas finalidades, tão distintas da simples utilização para moradia.
Tendo o Habite-se da residência, a construção estará apta (apenas no que tange ao Habite-se) para receber o Alvará de Funcionamento para atividades comerciais, mas é bom lembrar que este não será o único requisito para que o Alvará seja concedido.
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